İnşaat

İnşaat sektöründeki toparlanma süreci yolunda ilerlemeye devam etmekle birlikte, zaman çizelgesi ertelenmiştir. Gelişmiş ekonomilerde büyümenin 2027 yılında yeniden başlaması beklenmekle birlikte, toparlanma süreci öngörülenden daha yavaş ve kırılgan bir hal almıştır. Jeopolitik gerilimler ve artan girdi maliyetlerinin yanı sıra yüksek uzun vadeli faiz oranları, güveni zayıflatmış ve hem konut hem de ticari inşaat alanlarında yatırım kararlarını geciktirmiştir.

Konut, sektörün en zayıf segmenti olmaya devam ediyor. Konut inşaatı, yüksek borçlanma maliyetleri, zayıf satın alma gücü ve geliştiricilerin temkinli tutumu nedeniyle kalıcı bir şekilde kısıtlanmaktadır. Fransa, Almanya, ABD ve Kanada gibi büyük ve olgun pazarlarda koşullar özellikle zorlu olmakla birlikte, konut sıkıntısı başta İspanya, Hollanda ve Asya-Pasifik’in bazı bölgeleri olmak üzere bir dizi pazarda faaliyetleri desteklemeye devam etmektedir.

Altyapı ve inşaat mühendisliği, sektörün dayanıklılığının ana kaynağını oluşturmaktadır. Kamu yatırımları, altyapı, modernizasyon ve uzun vadeli politika öncelikleri, dünya çapında faaliyetleri desteklemeye devam etmektedir. Talep, giderek artan bir şekilde dört yapısal tema tarafından yönlendirilmektedir: karbonsuzlaşma, dijitalleşme, endüstriyel geri dönüş ve savunma harcamaları. Geleneksel inşaat piyasaları baskı altında kalmaya devam etse de bu faktörler proje portföylerini ayakta tutmaktadır.

Ticari gayrimenkul sektörü dengesiz bir şekilde toparlanmaktadır. Yatırım faaliyeti kademeli olarak iyileşmiştir, ancak sektör hâlâ oldukça parçalanmış durumdadır. Ofisler, özellikle ABD’de hibrit çalışma ve yüksek boşluk oranlarıyla bağlantılı yapısal zorluklarla karşı karşıya kalmaya devam etmektedir. Buna karşılık, birinci sınıf ofis varlıklarına olan talep nispeten dayanıklılığını korurken, lojistik ve perakende gayrimenkulleri genel ticari gayrimenkul piyasasından daha iyi performans göstermeye devam etmektedir.

İnşaat malzemesi üreticileri, zorlu bir denge kurma süreciyle karşı karşıyadır. Avrupa, Kuzey Amerika ve Çin’deki zayıf inşaat talebi, hacim artışını sınırlarken, Orta Doğu’daki aksaklıklar birçok tedarik zincirinde maliyetleri artırmıştır. Aynı zamanda, üreticiler karbon salımının azaltılması ve endüstriyel modernizasyona yatırım yapmaya devam etmek zorundadır; bu da genel olarak durgun bir piyasa ortamına rağmen kârlılık ve sermaye tahsisi üzerinde ek baskı yaratmaktadır.

2027: Sürekli ertelenen inşaat sektöründeki toparlanma

Küresel inşaat sektörünün, gelişmiş ekonomilerde 2026 sonu ve 2027'de yeniden büyümeye geçmesi bekleniyor. Bununla birlikte, toparlanmanın daha önce öngörülenden daha zor ve kademeli olduğu ortaya çıkıyor. 2026 yılının başında Avrupa ve Kuzey Amerika’daki başlıca pazarlarda ortaya çıkan iyimserlik, Orta Doğu’da yeniden tırmanan gerginliklerin ardından sönümlenmiştir. Bunun sonucunda uzun vadeli faiz oranlarındaki artış, finansman koşullarını sıkılaştırarak hem konut talebini hem de ticari gayrimenkul yatırımlarını olumsuz etkilemiştir.

Çatışma, maliyet kanalı yoluyla da sektörü etkilemiştir. Küresel tedarik zincirlerinde yaşanan aksaklıklar, inşaat girdi fiyatları üzerindeki yukarı yönlü baskıyı yeniden alevlendirerek hem çimento, cam ve bitüm gibi enerji yoğun malzemeleri hem de alüminyum ve yalıtım, boya ve PVC ürünlerinde kullanılan çok çeşitli petrokimya türevleri dahil olmak üzere Körfez ticaret yollarındaki aksaklıklara daha doğrudan maruz kalan ürünleri etkilemiştir. Artan finansman maliyetleri ile yeniden ortaya çıkan maliyet baskılarının birleşimi, sektör genelinde güveni daha da sarsmıştır.

Sonuç olarak bu durum, inşaat faaliyetlerindeki toparlanmayı sürekli olarak geciktirmiştir. Konut ve ticari bina inşaatları, sıkı kredi koşulları, artan belirsizlik ve zayıf yatırımcı iştahı nedeniyle kısıtlanmaya devam etmektedir. Bununla birlikte altyapı, kamu işleri ve inşaat mühendisliği, dayanıklılık açısından hayati bir kaynak olmaya devam etmektedir. Bu segmentlere yapılan yatırımlar, dünya çapında inşaat talebini yeniden şekillendiren dört güçlü yapısal etken tarafından desteklenmektedir: özellikle Avrupa’da karbonsuzlaşma, özellikle ABD’de dijitalleşme, büyük ekonomiler arasında ekonomik ayrışma ve daha fazla endüstriyel egemenlik arayışı ile artan savunma harcamaları. Bu güçler bir araya gelerek, inşaat sektörünün geleneksel döngüsel itici güçleri baskı altında kalmaya devam etse bile proje portföyünü ayakta tutmaktadır.

Konut, sektörün en zayıf halkası olmaya devam ediyor

İnşaat sektörünün en konjonktürel bileşeni olan konut sektörü, küresel ölçekte istikrar kazanmaya devam ediyor, ancak bu istikrar beklenenden daha yavaş bir hızda gerçekleşiyor. Jeopolitik gerilimlerin tetiklediği enflasyon endişeleri nedeniyle, Avrupa Birliği genelinde mortgage faiz oranları yüksek seviyelerde seyretmektedir. Döngünün başlarında gözlemlenen mortgage kredilerindeki kademeli toparlanma ivme kaybetmiş olup, bu durum inşaat ruhsatları, konut başlangıçları ve nihayetinde inşaat cirosundaki iyileşmeleri geciktirmektedir.

Bu zorluklar, konut inşaatının durgun seyrini sürdürdüğü ve gayrimenkul geliştiricilerinin mali sıkıntılarının faaliyetler üzerinde baskı yaratmaya devam ettiği Fransa ve Almanya gibi büyük pazarlarda özellikle belirgindir. Etki mekanizması oldukça açıktır: hanehalklarının satın alma gücündeki daralma talebi azaltır; bu da yeni proje lansmanlarını caydırır ve sektör genelindeki toparlanmayı geciktirir. Bununla birlikte, Avrupa genelindeki tablo tek tip olmaktan uzaktır. Bazı pazarlar, özellikle de kalıcı konut sıkıntısının hem talebi hem de inşaat faaliyetlerini desteklemeye devam ettiği Hollanda ve İspanya, dikkate değer bir direnç sergilemeye devam etmektedir.

Kuzey Amerika’da konut inşaatı ivme kaybetmeye devam ediyor. Hem ABD hem de Kanada’da yeni konut faaliyetlerinde zayıflama yaşanıyor; bu durum, inşaat ruhsatı ve yeni konut başlangıçlarındaki düşüşe yansıyor ve yeni inşaat segmentindeki fiyat düşüşleriyle somutlaşıyor. Sınırın her iki tarafında da görünüm belirsizliğini koruyor. ABD’de, ipotek faiz oranlarındaki hafif düşüş, satıcıların mevcut konut piyasasına geri dönmesine yardımcı olmuş, böylece arz koşullarını iyileştirmiş ve yeni inşa edilen mülklerin göreceli cazibesini azaltmıştır. Aynı zamanda, tamamlanmış ancak satılmamış konut stokları artmakta olup, bu durum geliştiriciler üzerinde artan bir baskı yaratmakta ve gelecekteki proje planlarını olumsuz etkilemektedir. Kanada da benzer zorluklarla karşı karşıyadır. İnşaat firmaları, zayıflayan talep, artan stoklar ve düşen satış fiyatları ile mücadele etmektedir. Bu baskılar, kalifiye işgücü eksikliğinin devam etmesi ve inşaat maliyetlerinin sürekli yüksek seyretmesi gibi yapısal kısıtlamalarla daha da ağırlaşmakta ve bu durum, sektörün yeniden ivme kazanma yeteneğini sınırlamaktadır.

Konut inşaatı, Asya-Pasifik bölgesinin büyük bir kısmında kırılgan seyrini sürdürmektedir; ancak bunun altında yatan etkenler pazardan pazara önemli ölçüde farklılık göstermektedir. Çin, aşırı konut arzının mirasıyla mücadele etmeye devam etmekte olup, sürdürülebilir bir toparlanma olduğuna dair pek bir işaret görülmemektedir. Japonya ve Güney Kore’de, Tokyo ve Seul gibi büyük metropollerdeki eğilimler nispeten sağlam olsa da, olumsuz demografik eğilimler ulusal düzeyde büyümeyi frenlemeye devam ediyor. Diğer bölgelerde ise kentleşme, istikrarlı bir şekilde güçlü bir itici güç oluşturmaktadır. Hindistan’da konut ve altyapı talebi, hızlı nüfus artışı ve devam eden kentsel genişleme tarafından desteklenmektedir. Avustralya da bu eğilimlerin aksine, artan faiz oranlarına rağmen konut faaliyetlerinde nispeten hızlı bir toparlanma yaşamaktadır. Güçlü göç akımları ve kronik konut sıkıntısı, inşaat talebine önemli ölçüde destek sağlamaya devam etmektedir.

Körfez bölgesi ise daha karışık bir tablo sergiliyor. Suudi Arabistan’da inşaat faaliyeti güçlü seyrini sürdürüyor ve bu durum, hızla artan nüfus ile önemli yatırım projeleriyle destekleniyor. Ancak Birleşik Arap Emirlikleri’nde (BAE) görünüm daha belirsiz hale geldi. BAE’nin emlak piyasası, büyük ölçüde yabancı sermayeye ve uluslararası alıcılara dayanmaktadır; bu da piyasayı jeopolitik duyarlılıktaki değişikliklere karşı özellikle hassas hale getirmektedir. Son dönemde yaşanan belirsizlik, bazı yatırımcıları bekle-gör yaklaşımını benimsemeye sevk etmiş; bu durum, işlem hacimlerinin azalmasına ve piyasa güveninin sarsılmasına katkıda bulunmuştur. Bu durum, özellikle inşaat aşamasındaki gayrimenkul projelerinde fiyat dinamiklerinin zayıflamasına yol açmaya başlamıştır. Satılmamış gayrimenkul stokları önemli düzeyde olan geliştiriciler özellikle risk altındadır. Dubai ve Abu Dabi’nin yapısal ve uzun vadeli cazibesi değişmemiş olsa da, kısa vadeli görünüm büyük ölçüde jeopolitik gelişmelere bağlı olacaktır.

Altyapı ve kamu işleri, istikrarın değişmez bir dayanağı olmaya devam ediyor

İnşaat mühendisliği, küresel inşaat sektörünün en dayanıklı segmenti olmaya devam ediyor. Avrupa’da bu segment, 2026 yılının ilk yarısında %3 büyüdü ve 2027 yılı boyunca büyümenin temel itici gücü olmaya devam etmesi bekleniyor. Faaliyetler, kamu yatırım programları ile uzun vadeli altyapı ihtiyaçlarının birleşimiyle destekleniyor. Almanya’nın yenilenen altyapı hedefleri, Orta ve Doğu Avrupa, İtalya ve İspanya’da Avrupa fonlarının kullanıma devam edilmesi ile birleştiğinde, önümüzdeki çeyreklerde proje portföyünü canlı tutacaktır.

Ancak bu görünümün bazı sınırlamaları da bulunmaktadır. Birçok Avrupa ekonomisinde mali disiplinin kademeli olarak yeniden tesis edilmesi, yeni kamu yatırım taahhütleri ve yerel projeler için olanakları kısıtlayabilir; siyasi döngüler ise ek belirsizlikler yaratabilir. Örneğin Fransa’da, yakın zamanda yapılan 2026 belediye seçimleri ilk yarıda sektörün cirosunu olumsuz etkilemişken, 2027 cumhurbaşkanlığı seçimi ise daha büyük altyapı projeleri için ek bir belirsizlik unsuru oluşturabilir. Bu olumsuzluklara rağmen, sektör kıta genelinde nispeten sağlıklı bir konumda kalmaya devam etmektedir. İşgücü sıkıntısı ve artan inşaat malzemesi maliyetleri, operasyonel açıdan başlıca zorluklar olmaya devam etse de, kârlılık genel olarak korunmuş ve diğer inşaat segmentlerine kıyasla iflas vakaları sınırlı kalmıştır.

ABD’de ise konut dışı inşaat segmenti, olağanüstü bir büyüme döneminin ardından ivme kaybı yaşamıştır. Faaliyetler, 2023 ve 2024 yıllarında kaydedilen güçlü büyümenin ardından genel olarak istikrar kazanmıştır. Aynı zamanda, konut dışı inşaat alanındaki yatırım eğilimleri de değişmektedir. Stratejik sektörlere yönelik ilk yatırım dalgasının (örneğin, CHIPS Yasası’nın ardından) eşlik ettiği endüstriyel kapasite artışı yavaşlarken, veri merkezlerine yapılan yatırımlar son birkaç çeyrekte çarpıcı bir şekilde hız kazanmış ve sektörün bir sonraki büyüme itici gücü haline gelmiştir. Bilgi işlem kapasitesi, yapay zeka uygulamaları ve dijital altyapıya olan talep güçlü seyrini sürdürdüğü için, sermayenin bu şekilde yeniden tahsis edilmesinin devam etmesi beklenmektedir. Geniş kapsamlı proje portföyü, veri merkezi inşaatının orta vadede ABD inşaat sektörünün en hızlı büyüyen alanlarından biri olmaya devam edeceğini göstermektedir.

Asya genelindeki altyapı ihtiyaçları, sektör için kalıcı ve güçlü bir yapısal dayanak noktasıdır. Gelişmekte olan ekonomilerde, devam eden kentleşme, endüstriyel gelişme ve demografik büyüme, ulaşım, enerji ve kamu hizmetleri altyapısına yönelik önemli talebi sürdürmektedir. Hindistan bu açıdan en dinamik pazarlardan biri olmaya devam ederken, gayrimenkul sektöründeki genel zayıflığa rağmen Çin’de hükümet öncülüğündeki yatırımlar faaliyetleri desteklemeye devam etmektedir.

Körfez bölgesinde de görünüm aynı derecede sağlamdır. Ülkeler ekonomilerini hidrokarbonların ötesine çeşitlendirmeye çalışırken, büyük ölçekli devlet kalkınma programları inşaat faaliyetlerini sürdürmeye devam etmektedir. Suudi Arabistan’ın Vizyon 2030’u ve Birleşik Arap Emirlikleri’nin uzun vadeli stratejik planları, ulaşım, enerji, sanayi, turizm, dijital altyapı ve kentsel gelişim alanlarında yaygın yatırımları desteklemektedir. Sonuç olarak, inşaat mühendisliği ve kamu işlerinin 2027 yılı boyunca bölgenin en güçlü performans gösteren inşaat segmentleri arasında yer alması beklenmektedir.

Ticari gayrimenkul: Ofis sektöründeki kalıcı kapasite fazlası karşısında kırılgan bir toparlanma

Ticari gayrimenkul, yatırım faaliyetlerinin kademeli olarak geri dönmesi sayesinde 2026 yılı boyunca toparlanmaya devam etti. Ancak, Hürmüz Boğazı’nın kapatılmasıyla birlikte uzun vadeli faiz oranlarındaki belirsizliğin son dönemde artması, bu ivmeyi zayıflatmaktadır.

Ofis segmenti, sektörün en büyük zayıf noktası olmaya devam ediyor. Hibrit çalışma modelleri talebi baskı altında tutmaya devam ederken, çoğu gelişmiş ekonomide boşluk oranları yüksek seviyelerde seyrediyor. Bununla birlikte, özellikle Avrupa’da iyileşme sinyalleri ortaya çıkıyor; burada hem ofis inşaatı hem de yatırımlar, pandemiden bu yana ilk kez büyümeye geri dönmüş olsa da, tarihsel standartlara göre hala çok düşük seviyelerde bulunuyor. Bununla birlikte, toparlanma son derece seçici bir nitelik taşıyor. Yatırımcılar ve kiracılar, en iyi konumlarda bulunan ve en iyi özelliklere sahip birinci sınıf varlıkları tercih etmeye devam ediyor; bu da, Covid-19’dan bu yana sektörü yeniden şekillendiren “kaliteye yönelme” eğilimini pekiştiriyor. Daha eski ve verimsiz binalar ise azalan talep ve artan eskime riskleriyle mücadele etmeye devam ediyor. ABD’deki eğilim, sürekli zayıf talebin etkisiyle daha zorlu bir durumdadır; bu durum, halihazırda yüksek olan ve artmaya devam eden boşluk oranlarında somutlaşmaktadır.

Buna karşılık, perakende ve lojistik gayrimenkulleri daha dayanıklı olduğunu kanıtlamıştır. Değişen tüketici alışkanlıkları ve devam eden tedarik zinciri ihtiyaçları sayesinde, kiracıların talebi nispeten istikrarlıdır.

İnşaat malzemeleri: zayıf talep, yenilenen arz baskısıyla karşı karşıya

İnşaat malzemeleri sektörü, inşaat faaliyetlerini takip etmeye devam ediyor. Avrupa ve Kuzey Amerika dahil olmak üzere çoğu gelişmiş ekonomide ve Çin’de, çimento ve camdan metallere, plastiklere ve kimyasallara kadar başlıca ürün kategorilerinde üretim genel olarak durgun seyretmiştir.

Çimento ve cam gibi enerji yoğun malzemelerde, artan enerji maliyetleri üreticileri satış fiyatlarını yükseltmeye zorlamıştır. Ancak, alt sektörlerdeki zayıf talep, bu artışları müşterilere tam olarak yansıtma kabiliyetlerini kısıtlamıştır. Sonuç olarak, şirketler düşük hacimler ve zayıf fiyat belirleme gücü gibi ikili bir zorlukla boğuşurken, kâr marjları baskı altındadır.

Diğer segmentlerde ise durum daha karmaşıktır. Alüminyum ve petrokimya bazlı ürünler de Körfez’deki ticaret akışlarındaki aksaklıklardan etkilenmiş, bu da maliyetlerin artmasına ve tedarik zincirinin bazı kısımlarında belirsizliğin artmasına neden olmuştur. Bu baskıların ne ölçüde kalıcı fiyat artışlarına veya piyasa dinamiklerinde değişikliklere yol açacağı, aksaklıkların süresine ve üreticilerin ile alıcıların tedarik modellerini uyarlama becerisine bağlı olacaktır.

Bu döngüsel zorlukların ötesinde, sektör devam eden derin bir yapısal dönüşümle mücadele etmeye devam ediyor. İnşaat malzemeleri, özellikle çimento, çelik ve cam üretimi açısından en büyük endüstriyel karbon emisyon kaynakları arasında yer almaktadır. Sonuç olarak, karbonsuzlaşma stratejik bir zorunluluk haline gelmiş ve daha temiz teknolojilere, alternatif yakıtlara ve daha verimli üretim süreçlerine yönelik önemli yatırımları tetiklemektedir. AB’nin Karbon Sınır Ayarlama Mekanizması’nın (CBAM) kademeli olarak uygulanması, ithalatın karbon maliyetini artırarak ve yurt içi üretim zincirleri genelinde emisyonları azaltmaya yönelik teşvikleri güçlendirerek bu eğilimi pekiştirmiştir. Bu yatırımlar, sektörün uzun vadeli rekabet gücü ve mevzuata uyum açısından hayati önem taşısa da, özellikle eski ve verimsiz endüstriyel varlıkları işleten küçük ölçekli üreticiler için büyük ölçekli bir mali yük teşkil etmektedir.